AFA – Steuerliche Vorteile für Immobilienbesitzer

Jede Immobilie ist mit der Zeit von Verschleiß betroffen, der den Wert mindert. Um diesen Wertverlust auszugleichen, erlaubt der Gesetzgeber die sog. Absetzung für Abnutzung (AFA). Das heißt konkret: Gewerbliche Immobilienbesitzer dürfen einen Teil der Anschaffungs- und Herstellungskosten von ihrem zu versteuernden Einkommen abziehen.

Wer kann die AFA in Anspruch nehmen?

Du kannst die Absetzung für Abnutzung in Anspruch nehmen, wenn du

  • Deine Immobilie gewerblich nutzt
  • sie vermietest und dafür mindestens 50 % der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangst
  • Eigentümer einer denkmalgeschützten Immobilie bist und diese sanierst

Beachte: Die AFA kommt nicht für Immobilien infrage, die rein zu Wohnzwecken genutzt werden. Auch die Absetzung von leerstehenden Grundstücken ist nicht erlaubt.

Wie funktioniert die AFA?

Um die Steuervergünstigungen durch Absetzung für Abnutzung zu erhalten, gibt es zwei Möglichkeiten:

1. Lineare Abschreibung

Bei der linearen Abschreibung bleibt der Prozentsatz, den du abschreiben kannst, über den gesamten Abschreibungszeitraum gleich. Beide Größen hängen vom Alter der Immobilie ab:

Besitzt du eine Immobilie, die vor dem 31.12.1924 erbaut wurde, darfst du jährlich bis zu 2,5 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten mit der AFA steuerlich geltend machen – und das über einen Zeitraum von 40 Jahren.

Für jüngere Häuser verringert sich der Prozentsatz auf 2 %, während der Absetzungszeitraum 50 Jahre beträgt.

Eine Ausnahme liegt vor, wenn das Gebäude nicht mehr lange nutzbar ist (beispielsweise 30 statt 40 oder 50 Jahre). Dann kann das Finanzamt auch einen Prozentsatz von 3 % gewähren. Voraussetzung ist ein Sachverständigen-Gutachten.

2. Degressive Abschreibung

Bei der degressiven Abschreibung kannst du in den ersten Jahren einen besonders hohen Anteil der Anschaffungs- und Herstellungskosten von der Steuer absetzen – beispielsweise 9 %. Diese Möglichkeit besteht heute nur noch für die Sanierung von denkmalgeschützten Immobilien.

Berechnung des Abschreibungszeitraums

Der Abschreibungszeitraum beginnt nicht, sobald du die Immobilie erworben hast, sondern erst mit der gewerblichen Nutzung. Das heißt beispielsweise: Wenn du eine Immobilie 10 Jahre lang zu Wohnzwecken nutzt und anschließend vermietest, kannst du die AFA nur noch 40 statt 50 Jahre lang geltend machen.

Was kann alles abgesetzt werden?

Abgesetzt werden können zum einen die Anschaffungskosten: Diese umfassen den Kaufpreis der Immobilie sowie Nebenkosten: also für Notar, Grundbuchamt und Grunderwerbssteuer. Auch Makler- und Gutachterkosten gehören dazu. Beachte: Die Kosten für das Grundstück selbst lassen sich nicht durch die AFA absetzen. Sie werden aus der Berechnung gestrichen – ebenso wie die Instandhaltungsrücklage, wenn du eine Eigentumswohnung erwirbst.

Den zweiten Posten stellen die Herstellungskosten dar, mit denen eine Immobilie bewohnbar gemacht wird: Dazu gehören Ausgaben für Handwerker, Architekten und Baumaterial ebenso wie Erschließungskosten, Umzäunungen und Kosten für die Baugenehmigung.

Beispielrechnung:

Nehmen wir an, du hast einen Neubau gekauft, für den du 50 Jahre lang 2 % pro Jahr absetzen darfst. Die Anschaffungskosten (ohne Grundstück) betragen 300.000 Euro, während 10.000 Euro für die anfängliche Sanierung und Renovierung anfallen. Dann sieht die Rechnung folgendermaßen aus:

(300.000 + 10.000) x 0,02 = 6.400 Euro Abschreibung pro Jahr.

Sonderabschreibungen

Die Absetzung für Abnutzung erlaubt es nur, einen geringen Prozentsatz der Anschaffungs- und Herstellungskosten steuerlich geltend zu machen. Wer seine Immobilie für viel Geld sanieren oder renovieren lässt, sollte sich darum um eine Sonderabschreibung bemühen: Dann kannst du bis zu 15 % des Kaufpreises innerhalb von drei Jahren steuerlich geltend machen. Beim oben genannten Beispielhaus wären das ganze 45.000 Euro.

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