Hauskredit vorzeitig ablösen – wie geht das?

Wenn Immobilienbesitzer ihren Hauskredit vorzeitig ablösen, also kündigen möchten, kann das viele Gründe haben: Häufig steckt ein notwendiger Verkauf der Immobilie dahinter. Evtl. soll das Objekt neu beliehen werden oder es wird ein günstigerer Anschlusskredit gewünscht. In diesem Artikel erfährst du, wann eine vorzeitige Kreditablösung möglich ist und welche Gebühren deine Bank dafür verlangen darf.

Wann darf ich einen Hauskredit vorzeitig ablösen?

Es scheint ganz einfach zu sein: Wenn du der Bank das geliehene Geld zurückzahlst, ist deine Schuld getilgt – eine Lösung, die alle Parteien zufrieden stellt. Jedoch ist jedes Darlehen für die Bank mit einem finanziellen Interesse verbunden. Wird es vorzeitig zurückgezahlt, fallen Zinseinnahmen weg, die fest einkalkuliert waren. Die Bank muss darum der Ablösung des Hauskredits nur in bestimmten Fällen zustimmen.

Einer davon stellt der geplante Verkauf der Immobilie dar. Aber auch, wenn du die Immobilie als Sicherheit für ein zusätzliches Darlehen verwenden möchtest und sich die Bank weigert, dem zuzustimmen, ist die Ablösung des Darlehens erlaubt.

Was ist die Vorfälligkeitsentschädigung?

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Strafzahlung, die Banken verlangen dürfen, wenn ihnen durch die vorzeitige Ablösung des Kredits finanzielle Einbußen entstehen. Um die Höhe der Entschädigung zu berechnen, wird meist die sog. Aktiv-Passiv-Methode verwendet. Diese ermittelt, wie viel Geld die Bank verdienen würde, wenn sie das zurückgezahlte Geld in Hypothekenpfandbriefe investiert. Die Differenz zwischen dieser Summe und den weggefallenen Kreditzinsen bestimmt die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung. Allerdings muss die Bank davon Kosten für Verwaltung und Risikovorsorge abziehen – schließlich fallen diese weg, wenn der Kredit vorzeitig abgelöst wird.

Wichtig: Die Bank ist verpflichtet, dir die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung zu nennen. Für diese Auskunft darf sie kein Geld verlangen. Außerdem fällt die Vorfälligkeitsentschädigung in bestimmten Fällen weg.

Zinsbindung für mehr als 10 Jahre

Du hast bei Vertragsabschluss eine feste Zinsbindung für mehr als 10 Jahre ausgemacht? Dann steht dir das Recht zu, dein Darlehen nach Ablauf der 10 Jahre vorzeitig zu kündigen. Stichtag ist das Datum, an dem dir die Darlehenssumme vollständig ausgezahlt wurde. Die Vorfälligkeitsentschädigung entfällt in diesem Fall. Allerdings musst du eine 6-monatige Kündigungsfrist einhalten.

Fehlende Angaben im Kreditvertrag

Banken müssen im Kreditvertrag Angaben machen, die die Kunden über ihre Rechte und Pflichten informieren. Dazu gehört neben der Laufzeit und dem Kündigungsrecht auch die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung. Sind diese Angaben nicht vorhanden, unvollständig oder unklar formuliert, ist die Vorfälligkeitsentschädigung hinfällig. Voraussetzung: Der Kreditvertrag wurde nach dem 20.03.2010 geschlossen.

Kündigung des Darlehens durch die Bank

Nicht nur Verbraucher, auch die Banken selbst können einen Hauskredit vorzeitig ablösen. Meist geschieht das, wenn die Raten nicht bezahlt werden. In diesem Fall darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Allerdings werden Verzugszinsen fällig.

Möglichkeiten, die Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen

Wer seinen Hauskredit vorzeitig ablösen und die Strafzahlung vermeiden möchte, sollte bereits bei Vertragsabschluss die Möglichkeit der Sondertilgung vereinbaren. Dann darfst du den Kredit schneller zurückzahlen, als durch die Monatsraten vorgesehen ist. Je höher die Tilgung, desto niedriger präsentiert sich die Restsumme – und damit die Strafzahlung, wenn der Kredit gekündigt wird.

Übrigens lohnt sich das Recht der Sondertilgung auch, wenn du es gar nicht in Anspruch nimmst, denn: Die Bank muss bei Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigen, dass künftig noch Sondertilgungen möglich gewesen wären. Oder anders ausgedrückt: Da sich die Restschuld hätte mindern können, muss die Vorfälligkeitsentschädigung nach unten korrigiert werden.

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