Immobilien als Kapitalanlage

Viele Immobilienkäufer entscheiden sich heute dafür, ihre Immobilien als Kapitalanlage zu nutzen. Dies verspricht in Zeiten steigender Immobilienpreise eine saftige Rendite. Jedoch gibt es eine Reihe von Punkten zu beachten, wenn du das Maximum an Erträgen herausholen und Risiken minimieren möchtest.

Warum sollte man Immobilien als Kapitalanlagen nutzen?

Sein Geld für sich arbeiten lassen – das ist heutzutage nicht mehr so einfach. Die Sparzinsen bewegen sich auf einem Rekord-Tief, für Lebensversicherungen fallen hohe Steuern an, und Wertanlagen wie Aktien sind vielen Anlegern zu unsicher.

Immobilien versprechen hohe Renditen. 4 bis 6 % pro Jahr werden häufig genannt – Werte, von denen du mit einem Sparbuch nur träumen kannst. Gleichzeitig gilt diese Anlageform als wertbeständig, da die Nachfrage an Immobilien vor allem in den Ballungszentren ungebrochen ist.

Immobilien als Kapitalanlage – so funktioniert es

Wer ein Haus oder eine Wohnung als Kapitalanlage nutzen möchte, entscheidet sich generell für eine von zwei Möglichkeiten:

Vermieten

Zum einen kannst du deine Immobilie vermieten. Ob dies Gewinn abwirft, hängt vom Verhältnis zwischen Mieteinnahmen und Ausgaben ab. Zu letzteren gehören die Raten für den Kredit, falls du die Immobilie mit Fremdkapital finanzierst. Aber auch Nebenkosten, die nicht auf Mieter umlegbar sind – etwa Verwaltung und Instandhaltungsrücklage – müssen einkalkuliert werden.

Auch solltest du beachten, dass du als Vermieter für die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich bist. Welche Arbeiten anstehen, lässt sich im Vorfeld nur grob schätzen. Als Faustregel solltest du jedoch pro Jahr etwa 1 % des Kaufpreises einplanen.

Es lohnt sich in jedem Fall, die Immobilie vor dem Kauf genau schätzen lassen. Am besten lässt du dir ein sog. Ertragswert-Gutachten ausstellen. Dafür ermittelt ein Sachverständiger die erwarteten Mieteinnahmen und vergleicht sie mit Ausgaben und Wertverlusten. Ein weiterer Vorteil: Das Ertragswertverfahren zeigt dir, wann die Immobilie voraussichtlich Gewinn abwerfen wird.

Verkaufen

Daneben besteht die Möglichkeit, eine Immobilie zu kaufen und wieder zu verkaufen, wenn der Preis dafür gestiegen ist. Diese Vorgehensweise ist vor allem in Ballungsgebieten mit hoher Nachfrage interessant. Doch natürlich birgt sie auch das Risiko, dass die Nachfrage sinkt: beispielsweise, wenn eine wirtschaftliche Rezession entsteht oder der Standort an Attraktivität verliert.

Außerdem möchte der Staat mitverdienen, wenn du ein Haus oder eine Wohnung als Kapitalanlage verkaufst. In diesem Fall wird nämlich die sog. Spekulationssteuer fällig, die dich schnell in die teuerste Steuerklasse bringt.

Immobilien als Kapitalanlage – wie lassen sich Risiken minimieren?

Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren stark gestiegen. Beachte jedoch, dass es sich um Durchschnittswerte handelt. Während die Nachfrage in Großstädten ungebrochen ist, gestaltet sich der Verkauf in ländlichen Gebieten schwieriger. Eine genaue Standortanalyse ist darum unverzichtbar.

Eine Immobilie günstig erwerben und teuer verkaufen – das ist der Traum vieler Anleger. Doch leider weisen viele Objekte, die zu Schnäppchenpreisen angeboten werden, erhebliche Mängel auf, sind teuer in der Instandhaltung und müssen aufwändig saniert/modernisiert werden. Wenn du ein Haus oder eine Wohnung als Kapitalanlage kaufst, solltest du sie also gründlich checken lassen – etwa durch einen Bauingenieur, Architekten oder Energieberater.

Ein Faktor, der ein Haus oder eine Wohnung als Kapitalanlage so interessant macht, sind die aktuell niedrigen Zinsen für die Finanzierung. Allerdings solltest du für den Fall gewappnet sein, dass das Zinsniveau in Zukunft ansteigt. Experten empfehlen daher eine möglichst lange Sollzinsbindung sowie Sondertilgungen, um den Kredit schnell zurückzuzahlen. Außerdem solltest du dich frühzeitig vor Ablauf der ersten Finanzierungsphase mit der Anschlussfinanzierung beschäftigen, um weiterhin günstige Zinsen zu erhalten.

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