Mietpreisbremse – Alles Was Ihr Wissen Müsst

Die Mietpreisbremse dient dazu, überteuerte Mieten zu verhindern. Das ist besonders in Ballungszentren mit kostspieligem Wohnraum relevant. Wo die Preisbremse gilt, welche Ausnahmen bestehen und was Mieter bei Verstößen tun können, erfährst du im folgenden Artikel.

Was ist die Mietpreisbremse?

Seit 2015 gilt die Regelung: Wer eine Wohnung neu vermietet, darf nur Miete in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete plus 10 % verlangen.

Die ortsübliche Vergleichsmiete findest du im Mietspiegel deiner Gemeinde oder Stadt. Meistens enthält dieser eine Tabelle, die die Nettokaltmiete pro Quadratmeter abhängig von der Wohnfläche vorgibt. Dazu können Zuschläge für eine besondere Ausstattung der Wohnung – etwa Möblierung – kommen.

Nicht immer liegt ein Mietspiegel vor. In diesem Fall kann sich die Obergrenze für Mieten auch auf folgende Daten stützen:

  • Vergleichsdatenbanken von Mieter- oder Vermieterverbänden
  • Gutachten durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
  • gezahlte Mieten für drei vergleichbare Wohnungen

Wo gilt die Mietpreisbremse (nicht)?

Die Preisbremse für Mieten gilt nicht flächendeckend, sondern nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Wo dies der Fall ist, entscheiden die Bundesländer.

Außerdem gibt es Sonderfälle:

  • In Sachsen-Anhalt und dem Saarland existiert aktuell keine Einschränkung für Mietpreise.
  • In Sachsen gilt sie nur für die Großstädte Dresden und Leipzig.
  • In Thüringen betrifft die Preisbremse nur Jena und Erfurt.
  • Schleswig-Holstein schaffte die Obergrenze für Mieten 2019 wieder ab.

Wann gilt die Mietpreisbremse nicht?

In folgenden Fällen können Mieten auch oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete + 10 % angesetzt werden:

  • Die Wohnung wurde nach dem 01. Oktober 2014 erstmals genutzt oder vermietet. Diese Klausel soll es für Investoren weiterhin attraktiv machen, neuen Wohnraum zu schaffen.
  • Die Wohnung wurde umfassend modernisiert. Das heißt, die Modernisierungskosten betrugen mindestens 1/3 der Kosten, die für den Neubau angefallen wären.
  • Die Wohnung wurde während des vorangegangenen Mietverhältnisses modernisiert, der Vermieter hat jedoch noch keine Mieterhöhung vorgenommen. Dies kann er beim neuen Mietverhältnis nachholen.
  • Die Wohnung wird möbliert und auf Zeit vermietet.
  • Es handelt sich um ein möbliertes Zimmer in der Wohnung des Vermieters.
  • Der Vormieter hat bereits eine höhere Miete gezahlt, als durch die Mietpreisbremse erlaubt ist. In dem Fall darf dieser Betrag auch vom neuen Mieter verlangt werden.
  • Wurde eine sog. Indexmiete vereinbart, sind Mieterhöhungen möglich, die die ortsübliche Miete + 10 % übersteigen. Das gilt jedoch nicht für die Staffelmiete.

Auch in diesen Ausnahmefällen gibt es eine Grenze für die Miete. Liegt sie mehr als 50 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete und nutzt der Vermieter eine Zwangslage des Mieters – beispielsweise Wohnungsknappheit – aus, spricht der Gesetzgeber von Mietwucher. Dieser kann als Straftat nach § 291 StGB geahndet werden.

Regelungen für Vermieter

Seit 2019 gilt: Übersteigt die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 %, müssen Vermieter folgende Angaben machen:

  • Welche Miete wurde vom Vormieter verlangt?
  • Wie wird das Übersteigen der Preisbremse gerechtfertigt?

Diese Informationen sind unaufgefordert und vor Aufnahme des Mietverhältnisses vorzuzeigen.

Verstoß gegen die Preisbremse

Wenn Vermieter gegen die Mietpreisbremse verstoßen, können sich Mieter zu viel gezahlte Miete zurückholen. Seit 2020 ist das auch rückwirkend möglich – und zwar für die ersten 2,5 Jahre des Mietverhältnisses. Voraussetzung ist eine formlose Rüge an den Vermieter, die schriftlich erfolgen muss.

Unterschied zur Kappungsgrenze

Die Mietpreisbremse gilt lediglich für Neuvermietungen. Jedoch schützt der Gesetzgeber auch Bestandsmieter vor übermäßigen Mieterhöhungen – und zwar durch die Kappungsgrenze. Nach dieser darf die Miete innerhalb von 3 Jahren um maximal 20 % erhöht werden. In Gebieten mit angespannter Wohnungslage sind es 15 %.

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