Nebenkosten bei Eigentumswohnungen

Wer eine Wohnung besitzt, kann sich die Miete sparen – für viele ein handfester Grund zum Kauf. Doch natürlich ist auch das Wohnen in den eigenen vier Wänden nicht umsonst. Um laufende und zukünftige Ausgaben zu decken, werden in jeder Eigentumswohnung Nebenkosten fällig. Welche das sind, wie teuer sie ausfallen und welche Kosten sich auf Mieter umlegen lassen, erfährst du im Folgenden:

Laufende Betriebskosten der Wohnung

Genau wie Mieter auch musst du für deine Eigentumswohnung Nebenkosten bezahlen, deren Höhe vom individuellen Verbrauch abhängt. Dazu gehören klassischerweise:

  • Wasser
  • Heizung und Warmwasser
  • Strom
  • TV, Telekommunikation und Internet.

Hausgeld

Natürlich fallen nicht nur für die jeweilige Eigentumswohnung Nebenkosten an. Bestimmte Gebäudeteile und Anlagen werden von allen Eigentümern gemeinsam benutzt. Darum müssen auch alle Eigentümer die laufenden Kosten tragen – etwa für

  • Beheizung des Gebäudes
  • elektrische Anlagen
  • Tiefgarage
  • Müllentsorgung
  • Beseitigung von Ungeziefer
  • Gartenpflege
  • Hauswart
  • Aufzug
  • Gebäudeversicherung

Verwaltung der Nebenkosten bei Eigentumswohnungen

In den meisten Wohngebäuden mit mehreren Eigentümern fallen Kosten für den Verwalter an. Dieser kümmert sich unter anderem um die Nebenkostenabrechnung, beauftragt Handwerker mit Reparaturen, schließt Versicherungen ab und beruft die Eigentümerversammlung ein. Die Kosten für die Verwaltung sind von der Anzahl der Eigentümer abhängig. Für gewöhnlich betragen sie pro Wohneinheit monatlich 20–40 Euro. In kleineren Mehrfamilienhäusern können sie jedoch auch höher ausfallen.

Instandhaltungsrücklage

Um Instandhaltungsarbeiten und Reparaturen unkompliziert durchführen zu können, muss jeder Eigentümer die sog. Instandhaltungsrücklage zahlen. Deren Höhe ist nicht gesetzlich geregelt, jedoch haben sich bestimmte Mindestsummen als sinnvoll erwiesen.

Zur Orientierung: Wenn du eine 100 m2 große Wohnung kaufst, solltest du mit einer monatlichen Instandhaltungsrücklage von 59 bis 104 Euro rechnen. Fällt die Rücklage zu niedrig aus, hast du zwar monatlich mehr Geld zur Verfügung. Jedoch kann es in diesem Fall sein, dass teure Sonderumlagen nötig werden, um Arbeiten am Gebäude zu bezahlen.

Grundsteuer

Alle Immobilieneigentümer müssen in Deutschland Grundsteuer zahlen – das gilt auch für Besitzer von Eigentumswohnungen. Die Grundsteuer ist nicht im Hausgeld enthalten, sondern wird vom Eigentümer direkt an die Kommune gezahlt. Dafür erhältst du nach dem Kauf den sog. Grundsteuerbescheid.

Wie erfahre ich die Höhe der Betriebskosten?

Es ist die Aufgabe der Verwaltung, die Höhe der jährlichen Betriebskosten zu kalkulieren und einen Wirtschaftsplan zu erstellen. Dieser wird den Eigentümern dann auf der Jahresversammlung vorgelegt. Wer wie viel für Arbeiten am Gemeinschaftseigentum zahlen muss, richtet sich grundlegend nach der Größe der Wohnung – bzw. nach dem individuellen Verbrauch, wenn eine gemeinsame Heizungsanlage existiert.

Natürlich bestimmt auch der Zustand des Gebäudes, wie hoch die Nebenkosten ausfallen. So präsentieren sich unsanierte Altbauten im Unterhalt besonders teuer. Aber auch Anlagen wie Aufzüge, Gärten und große Fensterflächen treiben die Kosten in die Höhe. Willst du wissen, in welcher Höhe du für deine Eigentumswohnung Nebenkosten zahlen musst? Dann solltest du dir vor dem Kauf die Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre vorzeigen lassen.

Welche Nebenkosten lassen sich auf Mieter umlegen?

Wenn du deine Wohnung vermietest, kannst du bestimmte Nebenkosten auf die Mieter umlegen. Dazu gehören nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) unter anderem:

  • verbrauchsabhängige Kosten wie Strom, Heizung und Warmwasser
  • Müllgebühren
  • Kabelanschluss
  • Aufzug
  • Hausmeister
  • Grundstücks- und Gartenpflege
  • Straßenreinigung
  • Grundsteuer
  • Gebäudeversicherung

Wichtig: Verwaltungskosten und die Instandhaltungsrücklage gehören nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten – ebenso wenig wie die Kosten für eine Haus- bzw. Mietrechtschutz- oder Mietausfallversicherung.

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