Restschuld und Anschlussfinanzierung rechtzeitig planen

Bei den wenigsten Immobilienkrediten läuft die sog. Zinsbindung über die gesamte Laufzeit. Oder anders gesagt: Meistens machen Kunden mit ihrer Bank aus, dass sie für eine bestimmte Dauer einen festgelegten Zinssatz zahlen. Nach dieser Dauer ist der Kredit noch nicht zurückgezahlt, sondern es besteht eine Restschuld. Die Anschlussfinanzierung, bei der der Zinssatz neu festgelegt wird, dient dazu, diese Restschuld zu tilgen.

Wann sollte ich die Anschlussfinanzierung planen?

Spätestens 3 Monate vor Ablauf der Zinsbindung wird dir deine Bank ein Angebot für die anschließende Finanzierung unterbreiten. Um die besten Konditionen zu vereinbaren und evtl. die Bank zu wechseln, solltest du jedoch schon früher mit der Planung beginnen. Experten empfehlen eine Vorlaufzeit von mindestens 5 Jahren – vor allem, wenn du damit rechnen musst, dass die Zinsen in Zukunft steigen werden.

Tipps zur Planung der Anschlussfinanzierung

Anpassung der Monatsrate

Bevor du deinen Immobilienkredit aufgenommen hast, bist du höchstwahrscheinlich deine monatlichen Einnahmen und Ausgaben durchgegangen – immer mit der Frage: Welche Monatsraten kann ich mir leisten? Nun, 10, 15 oder gar 20 Jahre danach, haben sich deine Finanzen evtl. deutlich geändert. Es wird daher Zeit für einen erneuten Kassensturz. Falls du monatlich mehr Geld zur Verfügung hast, können sich höhere Monatsraten lohnen, um den Kredit schneller zurückzuzahlen.

Flexible Raten

Unbedingt solltest du auch prüfen, ob deine Bank dir für die zweite Finanzierungsphase flexible Raten anbietet. Diese Option ist vor allem dann interessant, wenn du dir noch unsicher über deine zukünftigen Finanzen bist: Steht beispielsweise eine Gehaltserhöhung an, könntest du die Rate erhöhen – und bei Ausgaben wie der finanziellen Unterstützung deiner Kinder nach unten korrigieren.

Sondertilgungen

Du bist während der ersten Finanzierungsphase überraschend an Geld gekommen oder konntest trotz Zinsen und Tilgungen einen gewissen Betrag ansparen? Dann bietet es sich an, für die anschließende Finanzierung eine Sondertilgung zu vereinbaren. Diese erlaubt es dir, Teile des Kredits auf einen Schlag zurückzuzahlen.

Durch die Sondertilgung verringern sich die Zins-Zahlungen, da diese immer auf die Restschuld angerechnet werden. Aber auch die Höhe der Zinsen sinkt – und zwar durch den Beleihungsauslauf, der die Darlehenssumme in Relation zum Wert der Immobilie setzt. Beispielsweise gewähren viele Banken günstigere Zinssätze, wenn die Darlehenssumme nur noch 80 oder gar 60 % des Immobilienwerts beträgt.

Zu guter Letzt verkürzt sich durch Sondertilgungen die Laufzeit des Kredits, und du bist schneller schuldenfrei. Trotzdem raten Experten, realistisch zu bleiben und die Sondertilgungen nicht zu hoch anzusetzen. Sonst könnte es sein, dass du aufgrund ungeplanter Ausgaben in finanzielle Engpässe gerätst.

Kündigung des Kredits und Umschuldung

Die Anschlussfinanzierung muss nicht immer über die Bank erfolgen, bei der du den Kredit aufgenommen hast. Falls eine Zinsbindung von mehr als 10 Jahren vereinbart wurde, kannst du den Kredit danach ohne Vorfälligkeitsentschädigung, also Strafzahlung, kündigen und umschulden. Das bietet sich vor allem dann an, wenn dir eine andere Bank deutlich günstigere Konditionen bietet. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt 6 Monate.

Umschuldung auf Ratenkredit

Übrigens ist es nicht unbedingt nötig, für die zweite Finanzierung wieder ein Immobiliendarlehen zu wählen. Ratenkredite lohnen sich vor allem dann, wenn die Restschuld gering ausfällt: beispielweise unter 50.000 Euro. Zwar weisen diese Kredite meist höhere Zinsen auf – dafür genießt du jedoch folgende Vorteile:

  • Viele Ratenkredite erlauben Sondertilgungen sowie die komplette vorzeitige Rückzahlung.
  • Die Bank darf dafür Strafgebühren von max. 1 % verlangen – deutlich weniger als bei den meisten Immobiliendarlehen.
  • Die Eintragung einer Grundschuld mit den damit verbundenen Gebühren ist nicht nötig.
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