Was ist eine Teilungserklärung?

Wer ein Gebäude in mehrere Wohneinheiten aufteilen möchte, benötigt die Teilungserklärung. Erst wenn diese notariell beglaubigt ist, kann für jede Wohnung ein separates Grundbuch angelegt werden. Das wiederum ist die Grundvoraussetzung für den Verkauf. Welche Teile die Erklärung beinhalten muss, was sie kostet und warum sie auch für Käufer wichtig ist, erfährst du in dieser Übersicht.

Welche Bestandteile sind in der Teilungserklärung vorgeschrieben?

Grundsätzlich kann jeder Immobilieneigentümer eine Teilungserklärung erstellen. Allerdings muss das Dokument bestimmte Anforderungen erfüllen, die im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt sind. Dazu gehören folgende verpflichtenden Bestandteile:

Aufteilungsplan

Beim Aufteilungsplan handelt es sich um eine Karte im Maßstab 1:100, die die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der einzelnen Wohneinheiten zeigt.

Außerdem verrät der Aufteilungsplan, welchem Eigentümer wie viel Prozent der Immobilie gehören. Meist wird dieser Anteil in Tausendsteln angegeben. 5 % würden dann 50/1.000stel entsprechen. Dieser Wert ist vor allem dann wichtig, wenn sich das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung nach dem Eigentumsanteil richtet.

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die beim Bauamt zu beantragende Abgeschlossenheitsbescheinigung garantiert, dass die einzelnen Wohneinheiten unabhängig voneinander nutzbar sind.

Gemeinschafts- und Sondereigentum

Ein Mehrfamilienhaus besteht nicht nur aus den Wohneinheiten, sondern auch aus Gebäudeteilen, die von allen Eigentümern benutzt werden: beispielsweise Gärten, Treppenhäuser und Waschküchen. Aus der Teilungserklärung muss hervorgehen, wo dieses Gemeinschaftseigentum aufhört und das Sondereigentum beginnt. Das ist vor allem wichtig, da die Eigentümer gemeinsam für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums zahlen.

Gemeinschaftsordnung

Die Gemeinschaftsordnung regelt die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander. Sie kann beispielsweise Bestimmungen zu Themen wie Kostenaufteilung, Haustieren, Lautstärke oder Benutzung der Gemeinschaftsanlagen enthalten – aber auch das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung oder die erlaubten baulichen Veränderungen an den Wohnungen.

Lässt sich die Teilungserklärung nachträglich ändern?

Auch wenn das Gebäude bereits aufgeteilt wurde, sind Änderungen möglich – beispielsweise, wenn Gebäudeteile wie Gärten oder Stellplätze in Sondereigentum umgewandelt werden sollen. Allerdings müssen alle Eigentümer dem zustimmen. Die Änderung muss notariell beglaubigt werden.

Wie viel kostet die Erklärung?

Die Kosten für die notarielle Beglaubigung der Erklärung richten sich nach dem Verkehrswert und sind Anlage 2 des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG) zu entnehmen: Bei einem Gesamtwert von 410.000 Euro wären es beispielsweise 785 Euro.

Dazu kommen Kosten für den Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitserklärung, die je nach Umfang etwa 30 bis 200 Euro betragen.

Welche Rolle spielt die Teilungserklärung beim Kauf?

Wenn du eine Eigentumswohnung kaufst, musst du die Erklärung anerkennen und dich an ihre Bestimmungen halten. Darum lohnt es sich, das Dokument genau auf folgende Punkte zu überprüfen:

  • Sind Sonder- und Gemeinschaftseigentum klar gekennzeichnet? Aus diesen Angaben geht hervor, welche Gebäudeteile du nutzen darfst.
  • Enthalten Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung widersprüchliche Angaben? Dann hat die Gemeinschaftsordnung Vorrang.
  • Welche Angaben macht die Gemeinschaftsordnung zu Lautstärke, Haustieren, Reinigungsarbeiten und anderen Themen, die häufig für Konflikte sorgen?
  • Welche baulichen Veränderungen darfst du vornehmen, ohne dass die Eigentümergemeinschaft zustimmen muss?
  • Darfst du dein Sondereigentum auch gewerblich nutzen – z. B. als Büro?
  • Wie ist das Stimmrecht innerhalb der Eigentümergemeinschaft geregelt – heißt: Haben Eigentümer mit höherem Eigentumsanteil automatisch mehr Stimmen? 
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