Was ist die Spekulationssteuer?

Wer seine Immobilie verkaufen möchte, muss in bestimmten Fällen Spekulationssteuer zahlen. Zwar werden vor allem gewerbliche Verkäufer zur Kasse gebeten. Doch auch Privatpersonen können unter die Steuerpflicht fallen. Wann dies der Fall ist, wie hoch die Spekulationssteuer ausfällt und wie sie sich umgehen lässt, erfährst du in diesem Artikel.

Was ist die Spekulationssteuer?

Die Spekulations- oder Kapitalertragssteuer wird grundsätzlich immer dann fällig, wenn du beim Verkauf einer Immobilie Gewinn erwirtschaftest.

Streng genommen handelt es sich jedoch nicht um eine eigene Steuerart. Stattdessen muss der Gewinn in der Einkommenssteuer-Erklärung angegeben werden – genauer gesagt unter „sonstige Einkünfte“. Die Höhe wird dann von deinem individuellen Steuersatz bestimmt, der wiederum vom gesamten Einkommen abhängt.

Wer ist von der Spekulationssteuer befreit?

Wer eine Immobilie als Privatperson verkauft, ist in bestimmten Fällen von der Spekulationssteuer ausgenommen: Immobilienbesitz für 10 Jahre oder länger

Wenn die Immobilie mindestens 10 Jahre lang in deinem Besitz war, musst du beim Verkauf keine Spekulationssteuer zahlen – ganz gleich, ob du die Immobilie selbst bewohnt, vermietet oder überhaupt nicht genutzt hast.

Kein gewerblicher Handel mit Grundstücken

Auf den privaten Verkauf von Immobilien wird – anders als beim gewerblichen Handel – keine Spekulationssteuer erhoben. Orientierung bietet die sog. 3 Objekt-Regel. Diese besagt: Wenn du innerhalb von 5 Jahren nicht mehr als 3 Objekte verkaufst, ist der Verkauf steuerfrei. Bei Personen mit immobiliennahen Berufen verlängert sich die Mindestdauer auf 10 Jahre.

Ein Beispiel: Du hast im Jahr 2015 vier Wohnungen gekauft, errichtet oder grundlegend modernisiert. 5 Jahre später verkaufst du alle Objekte. In diesem Fall fällt eine Steuer auf den Gewinn an. Hättest du die Objekte jedoch länger als 5 Jahre zu Wohnzwecken genutzt, würden sie nicht unter die 3 Objekt-Regel fallen.

Vorsicht ist beim Begriff „Objekt“ geboten: Darunter fallen nicht nur Häuser und Wohnungen, sondern auch Gebäudeteile wie Garagen, sofern diese unabhängig vom Gebäude veräußert werden.

Eigennutzung

Gehen wir in den nächsten Schritten davon aus, dass du EINE Immobilie verkaufen willst: Wenn du diese nicht vermietet, sondern zu Wohnzwecken genutzt hast, musst du keine Spekulationssteuer zahlen. Dabei reicht eine Nutzung als Zweit- oder Ferienwohnung aus. Auch für die Dauer der Bewohnung gibt es keine strenge Regelung.

Vermietung

Wenn du eine Immobilie weniger als 10 Jahre lang gehalten und gleichzeitig vermietet hast, musst du Spekulationssteuer zahlen. Vermeiden kannst du die Steuer jedoch, indem du die Immobilie vor dem Verkauf selbst bewohnst. Die Wohndauer muss anteilig drei Jahre umfassen. Das heißt konkret:

  • durchgängige Bewohnung im Jahr vor dem Verkauf
  • mindestens 1 Tag Bewohnung vor diesem Jahr und im Verkaufsjahr

Daraus ergibt sich eine Mindestwohndauer von 367 Tagen.

Wie berechnet man die Spekulationssteuer?

Die Spekulationssteuer wird nicht auf den Verkaufspreis, sondern auf den Gewinn aufgeschlagen. Das heißt beispielsweise:

Wenn du ein Haus für 400.000 Euro (inklusive Nebenkosten) gekauft hast und danach für 450.000 Euro verkaufst, musst du 50.000 Euro versteuern. Von diesem Betrag kannst du nun Werbekosten abziehen: etwa für Inserate, Makler- und Notargebühren oder die verkaufsvorbereitende Renovierung. Bereits vorgenommene Abschreibungen für vermietete Immobilien werden hingegen auf den Verkaufsgewinn addiert.

Die Summe, die am Ende herauskommt, verrechnest du mit deinem persönlichen Steuersatz. Ein Beispiel: Wenn du einen Gewinn von 57.918 Euro erzielst, musst du – unabhängig von deinen sonstigen Einkünften – den Spitzensteuersatz von 42 % zahlen. Aus diesem Grund lohnt es sich umso mehr, die Spekulationssteuer mithilfe der oben genannten Strategien zu umgehen.

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