Was ist eine Wohnflächenberechnung?

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, kommt um die Wohnflächenberechnung nicht herum. Doch auch für Vermieter und Mieter kann es sinnvoll sein, diesen Wert zu ermitteln. Dafür kommen drei Verfahren infrage, um die es im folgenden Artikel gehen soll.

Dafür wird die Wohnflächenberechnung benötigt

Können Mieter beweisen, dass die Wohnfläche mehr als 10 % kleiner ist als im Mietvertrag angegeben, haben sie Anspruch auf eine Mietminderung in derselben Höhe. Dasselbe gilt für Nebenkosten, die anhand der falschen Wohnfläche berechnet wurden.

Außerdem stellt diese Abweichung einen Grund für die fristlose Kündigung dar. Der Mieter muss dies jedoch unverzüglich tun, sobald er von der falschen Wohnflächenberechnung erfährt.

Die Wohnfläche gehört zu den Angaben, die bei einem Immobilienverkauf verpflichtend vorgezeigt werden müssen. Stellt der Käufer im Nachhinein fest, dass die Wohnfläche kleiner ist, kann er einen Teil des Kaufpreises zurückverlangen. Voraussetzung ist jedoch, dass die Quadratmeterzahl schriftlich im Kaufvertrag garantiert wurde.

Verschiedene Arten der Wohnflächenberechnung

Für die Berechnung der Wohnfläche sind drei Methoden erlaubt:

Wohnflächenverordnung (WoFlV)

Die Berechnung nach der WoFIV stellt die gängigste Methode dar. Sie dient Gerichten bei Streitfällen als Orientierung und ist im Bereich des sozialen Wohnungsbaus sogar vorgeschrieben. Die Besonderheit: Voll zur Wohnfläche angerechnet werden nur Flächen, die sich dauerhaft und komplett nutzen lassen. Räume mit Dachschrägen, aber auch Balkone und Terrassen, zählen dagegen nur anteilig.

  • Balkone und Terrassen werden für gewöhnlich mit 25–50 % veranschlagt.
  • Bei Dachschrägen kommt es auf die Raumhöhe an. Dort, wo diese 1–2 m beträgt, zählt die Fläche zu 50 %. Flächen mit niedrigerer Raumhöhe fließen dagegen nicht in die Wohnflächenberechnung mit ein.
  • Treppen mit mehr als drei Stufen zählen nicht zur Wohnfläche und werden komplett abgezogen.
  • Wintergärten und Schwimmbäder werden nur zur Wohnfläche addiert, wenn sie beheizt sind.

DIN-Norm 277

Nach dieser Norm zählen Räume mit Dachschrägen – unabhängig von der Raumhöhe – vollständig zur Wohnfläche dazu. Das führt vor allem bei Dachgeschosswohnungen dazu, dass diese eine deutlich größere Wohnfläche aufweisen als nach der WoFlV. Ebenfalls dazu addiert werden Keller, Heizräume, Waschküchen, Garagen sowie Anbauten wie Balkone, Loggien und Terrassen. Wintergärten und Schwimmbäder gehören zur Wohnfläche – egal, ob sie beheizt sind oder nicht.

Zweite Berechnungsverordnung (II. BV)

Die zweite Berechnungsverordnung wurde im Jahr 2004 durch die Wohnflächenverordnung ersetzt und gilt nur noch in seltenen Fällen – etwa für bestimmte Altbauten. Zur Berechnung zählt man die Grundfläche der zur Wohnung gehörenden Räume zusammen und zieht davon alle Teile ab, die mehr als 0,1 Quadratmeter Grundfläche in Anspruch nehmen. Das betrifft beispielsweise Schornsteine und Säulen. Balkone, Dachgärten oder Loggien werden bis zur Hälfte auf den Wohnraum angerechnet.

Konsequenzen der Berechnungsart für Mieter und Käufer

Die unterschiedlichen Berechnungsgrundlagen der Wohnflächenberechnung können je nach Art der Wohnung zu Abweichungen von mehreren Quadratmetern führen. Mieter und Käufer sollten sich also vorher informieren, ob die Wohnfläche nach WoFlV oder DIN-Norm 277 ermittelt wurde.

Wichtig: Ist die Berechnungsgrundlage bei der Quadratmeterzahl im Vertrag angegeben, muss auch die Neuberechnung anhand dieser Grundlage erfolgen.

Wer darf die Wohnflächenberechnung durchführen?

Als Vermieter oder Verkäufer darfst du die Wohnfläche selbst berechnen. Wenn es jedoch zum Konflikt zwischen Mieter und Vermieter, bzw. Käufer und Verkäufer kommt, muss die Abweichung der Wohnfläche vor Gericht bewiesen werden. Das macht ein Sachverständigengutachten nötig, für das je nach Wohnungsgröße etwa 150 Euro aufwärts fällig werden.

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