Was ist eine Zwangsversteigerung?

Wer sein Haus zwangsversteigern lässt, tut dies selten aus freien Stücken – das verrät bereits das Wort „Zwang“. Für Schuldner bedeutet dieses Verfahren den Verlust des Eigentums. Für Bieter hingegen tun sich Möglichkeiten auf, günstig an eine Immobilie zu gelangen – wenn auch mit Risiko. Wann es zur Zwangsversteigerung kommt, wie sie funktioniert und ob man als Laie mitbieten sollte, erfährst du in diesem Artikel.

Wann muss ich mein Haus zwangsversteigern lassen?

Mit Zwangsversteigerungen können Gläubiger ihre Forderungen durchsetzen, auch wenn der Schuldner nicht über genügend liquides Vermögen verfügt. Als Beispiel soll folgendes Szenario dienen:

Du hast den Kaufpreis deiner Immobilie mit einem Bankdarlehen finanziert, das du monatlich zurückzahlen musst. Leider gerätst du in finanzielle Engpässe und bist nicht mehr in der Lage, die Raten zu begleichen. Nach mehreren Mahnungen und vergeblichen Kompromissversuchen greift deine Bank auf das letzte Mittel zurück: Sie lässt das Haus zwangsversteigern, um ihren finanziellen Verlust auszugleichen.

Wer darf eine Zwangsversteigerung durchführen?

Ein Haus zwangsversteigern zu lassen ist in Deutschland Sache der Justiz. Das heißt konkret: Gläubiger können das Verfahren zwar beantragen, jedoch nicht selbst durchführen.

Wie läuft eine Zwangsversteigerung ab?

Sobald die Zwangsversteigerung beantragt wurde, prüft das zuständige Vollstreckungsgericht, ob alle Kriterien erfüllt sind. Ist das der Fall, ordnet das Gericht die Zwangsversteigerung an. Diese wird auch in das Grundbuch eingetragen, was einer Beschlagnahmung der Immobilie gleichkommt.

Im nächsten Schritt lässt das Gericht den Verkehrswert des Objekts durch einen vereidigten Sachverständigen schätzen. Dessen Gutachten dient gleichzeitig als Grundlage für das Mindestgebot und verhindert, dass die Immobilie unter Wert versteigert wird.

Anschließend legt das Gericht einen Termin für die Zwangsversteigerung fest, der öffentlich bekannt gemacht wird – etwa durch das Amtsblatt, Aushänge oder Online-Portale. Da es sich um ein öffentliches Verfahren handelt, dürfen grundsätzlich alle geschäftsfähigen Bürger mitbieten.

Das Verfahren selbst kannst du dir wie eine klassische Auktion vorstellen. Es läuft in folgenden Schritten ab:

  • Feststellung aller Verfahrensbeteiligten: Um mitzubieten, musst du dich ausweisen können und mindestens 10 % des Verkehrswerts durch eine Bürgschaft oder einen Scheck vorweisen.
  • Informationen zum Objekt: Grundbucheintrag, Verkehrswert, Mindestgebot
  • Annahme von Geboten für mindestens 30 Minuten bzw. bis das Höchstgebot abgegeben wurde
  • Zuschlag an den Höchstbietenden, der neuer Eigentümer der Immobilie wird

Lohnt sich der Erwerb einer zwangsversteigerten Immobilie?

Die Nachfrage auf Online-Portalen verrät: Viele Käufer wittern bei Zwangsversteigerungen die Chance, eine günstige Immobilie zu ergattern. Bevor du allerdings mitbietest, solltest du folgende Punkte bedenken:

Als Bieter hast du fast keine Chance, detaillierte Informationen zur Immobilie zu erhalten. Der aktuelle Besitzer muss dich nicht einmal zur Besichtigung hereinlassen. Darum ist es sehr schwierig, den Zustand von Grundstück und Gebäude einzuschätzen. Hast du eine Immobilie mit versteckten Baumängeln ersteigert – und das ist wahrscheinlich, da diese nicht ins Verkehrswert-Gutachten einfließen müssen – kannst du nicht mehr vom Kauf zurücktreten.

Der Gläubiger kann eine zweite Bieterrunde verlangen, wenn das Höchstgebot weniger als 70 % des Verkehrswerts beträgt. Wird nur die Hälfte des Verkehrswerts geboten, verweigert das Amtsgericht sogar den Zuschlag und legt einen neuen Termin fest. Aus diesem Grund ist es heute fast unmöglich, Immobilien zum „Spottpreis“ zu ersteigern.

Beachte auch, dass Versteigerungen zur emotionalen Angelegenheit werden können. Groß ist die Versuchung, Konkurrenten zu überbieten – und schnell stehen Gebot und Wert der Immobilie in keinem vernünftigen Verhältnis mehr. Es lohnt sich daher, ein Limit festzusetzen und dieses unbedingt einzuhalten.

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