Wie berechnet sich die Grundsteuer?

Ab dem Jahr 2025 wird die Grundsteuer neu berechnet. Das soll für mehr Fairness sorgen, kann jedoch auch dazu führen, dass Hausbesitzer in Zukunft mehr zahlen müssen. Ob das der Fall ist, hängt von mehreren Faktoren ab: darunter Lage, Mietniveau und gestiegene Bodenwerte. Im folgenden Artikel erfährst du, wie du die neue Grundsteuer berechnen kannst und was sich im Vergleich zum alten Modell geändert hat.

Formel zur Berechnung der Grundsteuer

Wer die Grundsteuer berechnen möchte, kann sich auf folgende Formel stützen:

Grundsteuer = Einheits- bzw. Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz der Gemeinde.

Vom Einheitswert zum Grundsteuerwert

Bisher beruhte die Grundsteuer auf dem sog. Einheitswert, der anhand fiktiver Mieteinnahmen zum Stichjahr 1935 bzw. 1964 oder anhand des Gebäude-Sachwerts ermittelt wurde. Ab dem Jahr 2025 ändert sich dies. Der dann geltende Grundsteuerwert wird je nach Bundesland folgendermaßen berechnet:

Bundesmodell

Die meisten Bundesländer wenden das sog. Bundesmodell zur Ermittlung des Grundsteuerwerts an. Dieses sieht eine komplette Neubewertung aller Grundstücke vor und beruht auf folgenden Kennzahlen:

  • Bodenrichtwert in Euro pro Quadratmeter
  • Grundstücks- und Wohnfläche
  • Baujahr
  • statistische Nettokaltmiete
  • Anzahl der Garagenstellplätze.

Je höher diese Kennzahlen ausfallen, desto teurer ist die Grundsteuer. So wird beispielsweise für große, vor kurzem erbaute Immobilien mit hohem Mietniveau mehr Grundsteuer fällig als für kleine Altbauten mit niedriger erwarteter Nettokaltmiete. Außerdem spielt die Immobilienart – bspw. Ein- oder Zweifamilienhaus – für die Höhe des Grundsteuerwerts eine Rolle.

Sondermodell Baden-Württemberg

Besitzer von Wohngebäuden, die in Baden-Württemberg die Grundsteuer berechnen möchten, müssen lediglich Grundstücksfläche und Bodenrichtwert angeben. Die Art des Gebäudes ist dabei unerheblich, solange die Immobilie überwiegend zu Wohnzwecken genutzt wird. Das macht die Berechnung der neuen Grundsteuer in Baden-Württemberg besonders einfach.

Ländermodelle

Alle übrigen Bundesländer, die nicht auf das Bundesmodell zurückgreifen, verwenden eigene Berechnungsverfahren. Diesen gemeinsam ist, dass Grundstücksbesitzer weniger Angaben machen müssen. So spielen unterschiedliche Merkmale von Immobilien keine Rolle. Stattdessen handelt es sich um Flächenmodelle, die auf folgenden Faktoren beruhen:

  • Grundstücksfläche
  • Nutzfläche
  • Wohnfläche

In Hessen und Niedersachsen – nicht aber in Bayern – muss der Bodenrichtwert am Standort angegeben werden. Liegt dieser über den durchschnittlichen Preisen in der Gemeinde, steigt der Grundsteuerwert. Ähnlich geht das Bundesland Hamburg vor – nur, dass hier bei der Berechnung allgemein zwischen „normaler“ und „guter“ Wohnlage unterschieden wird. Letztere resultiert in einem höheren Grundsteuerwert.

Grundsteuermesszahl

Die Grundsteuermesszahl sagt aus, welcher Anteil des Einheits- bzw. Grundsteuerwerts steuerpflichtig ist, und wird in Promille (‰) angegeben.

Bisher basiert sie auf der Art des Gebäudes:

  • 2,6 ‰ für Einfamilienhäuser, jedoch nur für die ersten 38.346,89 Euro des Einheitswerts. Die restliche Summe wird mit 3,5 ‰ besteuert.
  • 3,1 ‰ für Zweifamilienhäuser
  • 6,0 ‰ für land- und forstwirtschaftliche Betriebe
  • 3,5 ‰ für sonstige Grundstücke

In den Neuen Bundesländern beträgt die Grundsteuermesszahl zwischen 5 und 10 ‰.

Ab 2025 wird die Grundsteuermesszahl im Bundesmodell auf 0,31 ‰ vereinheitlicht. Jedoch kann der Wert in Bundesländern, die nicht an diesem Modell teilnehmen, abweichen.

Hebesatz der Gemeinde

Die Grundsteuer stellt für Gemeinden und Kommunen eine wichtige Einkommensquelle dar. Darum dürfen diese sog. Hebesätze auf den Grundsteuermessbetrag anwenden, die regional stark schwanken. Mindestens 200 % sind gesetzlich vorgeschrieben. In Großstädten wie Berlin kann der Hebesatz jedoch bis zu 810 % betragen. Wer noch keine Immobilie gekauft hat, und trotzdem die voraussichtliche Grundsteuer berechnen möchte, kann einen Durchschnittswert von 384 % ansetzen.

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